Regulamentação do Airbnb em Curitiba: Ameaça ao Investimento ou Ruído Legislativo? Entenda a Realidade Jurídica

Recentemente, uma onda de incerteza atingiu proprietários e investidores do mercado imobiliário curitibano. A notícia de um Projeto de Lei (PL) tramitando na Câmara Municipal, que visa restringir severamente a locação por temporada (modalidade short stay), gerou dúvidas sobre a viabilidade econômica desse modelo de negócio na cidade.

A proposta sugere limitar a locação via plataformas digitais (como Airbnb, Booking e Vrbo) a um teto máximo de 120 dias por ano, além de impor a cobrança de ISS (Imposto Sobre Serviços) e exigir cadastros burocráticos.

Para quem possui ativos em bairros de alta demanda como Batel, Centro Cívico ou Bigorrilho, a medida soa alarmante. No entanto, antes de qualquer decisão precipitada, é crucial analisar o cenário com a frieza dos dados e, principalmente, sob a ótica da hierarquia das leis brasileiras.

Neste artigo, a Igor Braga Imóveis disseca o projeto e explica por que o Direito de Propriedade e a Legislação Federal oferecem uma blindagem robusta ao seu patrimônio.

O Que Propõe o Projeto de Lei? (O Cenário Local)

O texto em discussão na Câmara de Curitiba fundamenta-se nas premissas de "ordenamento urbano" e "equidade fiscal", alegando uma suposta concorrência desleal com o setor hoteleiro tradicional. Em resumo, os pontos que geraram polêmica são:

1. Limitação Temporal: Proibição de alugar o imóvel por mais de 120 dias ao ano. Isso inviabilizaria a operação profissional de short stay, transformando o ativo em um "peso morto" nos meses restantes.

2. Tributação de Serviço (ISS): A tentativa de enquadrar a locação residencial como prestação de serviço hoteleiro, incidindo impostos municipais.

3. Burocracia Excessiva: Exigência de licenças municipais e registro no Cadastur para quem gere mais de três imóveis.

Embora a intenção declarada seja organizar o setor, a proposta ignora a dinâmica econômica de Curitiba, uma cidade que recebe fluxo constante de turismo de negócios e estudantes, perfis que buscam a flexibilidade que a hotelaria tradicional muitas vezes não oferece.

A Blindagem Jurídica: Por Que o Investidor Está Protegido?

Para tranquilizar nossos clientes e parceiros, é necessário recorrer ao alicerce do nosso sistema jurídico: a Hierarquia das Leis. Um projeto de lei municipal não possui competência para legislar sobre Direito Civil ou sobrepor-se à Constituição Federal.

Vamos aos fatos técnicos que sustentam a segurança do seu investimento:

h1. O Direito de Propriedade é Constitucional

O artigo 5º, inciso XXII, da Constituição Federal garante o direito de propriedade. Complementarmente, o Código Civil (Art. 1.228) é cristalino: o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa.

Limitar o uso do seu imóvel em Curitiba a apenas 120 dias seria uma intervenção estatal desproporcional na propriedade privada. Se o imóvel é seu, e a atividade é lícita, o Município não possui autoridade para ditar o calendário do seu rendimento.

2. A Soberania da Lei do Inquilinato (Lei Federal nº 8.245/1991)

Este é o principal escudo do investidor. A locação por temporada já é regulamentada por Lei Federal. O artigo 48 da Lei do Inquilinato define a locação para temporada como aquela destinada à residência temporária do locatário, por prazo não superior a 90 dias.

Atenção ao detalhe jurídico: A relação estabelecida via Airbnb ou plataformas similares é de locação, e não de hospedagem. Juridicamente, você é um locador cedendo o uso de um bem imóvel, não um hoteleiro prestando serviços. Uma lei municipal não pode alterar a natureza jurídica de um contrato definido federalmente.

3. A Inconstitucionalidade da Cobrança de ISS

O projeto curitibano sugere a cobrança de Imposto Sobre Serviços (ISS). Contudo, a jurisprudência é pacífica contra isso. A Súmula Vinculante 31 do Supremo Tribunal Federal (STF) determina:

"É inconstitucional a incidência do Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISS) sobre operações de locação de bens móveis".

Por analogia amplamente aceita, a locação de imóvel residencial (mesmo que por curto prazo) é uma obrigação de dar (ceder o espaço) e não uma obrigação de fazer (prestar serviço). Diferente de um hotel, que oferece café da manhã, room service e camareira diária, o anfitrião de temporada apenas entrega as chaves. Portanto, a tributação correta é o Imposto de Renda sobre aluguéis, esfera da União, não do Município.

Locação x Hotelaria: A Distinção Técnica

Para fins de investimento e defesa legal, é vital compreender a diferença que o mercado imobiliário e o Judiciário fazem entre as duas atividades:

• Hotelaria: Envolve habitualidade na prestação de serviços complexos (lavanderia, alimentação, recepção 24h, limpeza diária durante a estadia).

• Locação por Temporada: Cessão de espaço. A limpeza, quando ocorre, é geralmente a taxa de checkout para preparar o imóvel para o próximo inquilino.

Os tribunais brasileiros, incluindo o STJ, têm debatido o tema focando nas convenções de condomínio. Se a convenção do prédio não proíbe expressamente, o proprietário tem o direito de alugar. O Poder Público Municipal tem limitações severas para interferir nessa esfera privada.

O Panorama em Curitiba: Onde Investir Agora?

Curitiba continua sendo um terreno fértil para o short stay. Bairros como Centro, Batel, Água Verde e Mercês apresentam taxas de ocupação elevadas devido à infraestrutura, hospitais de referência e polos corporativos.

Projetos de lei restritivos surgem com frequência em grandes metrópoles globais e, invariavelmente, são ajustados ou derrubados quando confrontam a realidade econômica e legal. O mercado de locação flexível moderniza o uso da propriedade urbana e democratiza o acesso à cidade.

Conclusão: Estratégia e Profissionalismo

A iniciativa legislativa atual deve ser encarada como um alerta para a profissionalização, não como um sinal de saída do mercado. É provável que, se aprovada nos termos atuais, a lei enfrente Ações Diretas de Inconstitucionalidade (ADIs).

A minha recomendação para o investidor é:

1. Mantenha a Calma e o Ativo: O processo legislativo é moroso e sujeito a revisões. O pânico gera vendas precipitadas e desvalorização artificial.

2. Regularidade Fiscal: Declare seus ganhos corretamente via Carnê-Leão. A formalidade é sua maior defesa contra acusações de concorrência desleal.

3. Aposte na Qualidade: Em um mercado ruidoso, imóveis bem localizados, decorados e geridos profissionalmente em Curitiba continuarão performando acima da média.

O mercado imobiliário é soberano e resiliente. Regras de convivência são bem-vindas, mas o confisco do direito de uso da sua propriedade não prosperará diante de uma defesa jurídica sólida.

Materias referencia: https://www.diarioinduscom.com.br/Noticias/875679/vereadores_de_curitiba_vao_analisar_regras_para_locacao_de_curta_temporada__tipo_airbnb
https://xvcuritiba.com.br/regulamentacao-do-airbnb-em-curitiba-camara-municipal-discute-regras-para-locacao-por-curta-temporada-com-impacto-fiscal-e-urbana/
https://www.bemparana.com.br/publicacao/geral/airbnb-em-curitiba-camara-municipal-analisa-novas-regras-para-locacao-por-temporada/